Такси при продажба на недвижим имот

Продажбата на недвижим имот е една от най-значимите сделки, които човек може да извърши. Обикновено вниманието на страните е насочено основно към продажната цена — колко ще получи продавачът и колко ще плати купувачът. На практика обаче сделката е свързана и с редица допълнителни разходи: местен данък, нотариални такси, такса за вписване, банкови такси, разходи за документи, разходи по заличаване на ипотека и други.

Добрата предварителна подготовка е важна, защото тези разходи не са символични. При по-скъп имот те могат да достигнат значителна сума и да окажат влияние върху реалната икономическа изгода от сделката.

Кой плаща разноските при продажба на имот?

Най-често в практиката се приема, че основната част от разходите по сделката се поемат от купувача. Това включва местния данък за придобиване, таксата за вписване и нотариалните такси. Възможно е обаче страните да уговорят и друго — например нотариалните такси да се разделят поравно или определени разходи да останат за сметка на продавача.

Затова е препоръчително още при предварителните разговори или при подписването на предварителен договор изрично да се посочи кой какви разноски ще заплати. Това спестява недоразумения в деня на нотариалното изповядване.

Местен данък при придобиване на имот

При покупко-продажба на недвижим имот се дължи местен данък за придобиване на имущество. Този данък се определя от съответната община, в която се намира имотът, като законът предвижда рамка от 0,1% до 3% върху оценката на прехвърляното имущество. Конкретният размер се определя с наредба на общинския съвет.  

Важно е да се знае, че данъкът обикновено се изчислява върху по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка на имота. Това означава, че ако в нотариалния акт е посочена цена, която е по-ниска от данъчната оценка, данъкът няма да се изчисли върху по-ниската цена, а върху данъчната оценка.

По правило местният данък е за сметка на купувача, тъй като именно той придобива имота. Въпреки това страните могат да уговорят различно разпределение на този разход.

Такса за вписване

След подписване на нотариалния акт той подлежи на вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Вписването има изключително важно значение, защото чрез него сделката става противопоставима на трети лица и се осигурява публичност относно прехвърлянето на собствеността.

Таксата за вписване е държавна такса, която се събира от Агенцията по вписванията. Размерът ѝ е 0,1% върху материалния интерес, но не по-малко от минималната предвидена такса. Тази такса е еднаква за цялата страна и не зависи от това в коя община се намира имотът.  

На практика таксата за вписване най-често се заплаща от купувача, но и тук няма пречка страните да уговорят друго.

Нотариални такси

Сделката за продажба на недвижим имот се извършва с нотариален акт. Това означава, че нотариусът проверява самоличността на страните, представителната власт, документите за собственост, изискуемите декларации и законосъобразността на сделката. За тази дейност се заплаща нотариална такса.

Нотариалната такса се определя по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Тя е пропорционална и зависи от материалния интерес по сделката, т.е. от стойността на имота, като се взема предвид по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка.  

В практиката често нотариалните такси се поемат от купувача или се разделят между страните. Добре е това да бъде уточнено предварително, особено когато сделката е с по-висока стойност.

Разходи за документи

Преди изповядването на сделката продавачът трябва да осигури необходимите документи за имота. В зависимост от конкретния случай това могат да бъдат:

• документ за собственост;

• скица на поземлен имот или схема на самостоятелен обект;

• удостоверение за данъчна оценка;

• удостоверение за семейно положение, граждански брак или наследници;

• декларации по ЗННД, ДОПК и ЗМИП;

• удостоверение за тежести;

• други документи според вида на имота и историята на собствеността.

  
  

Част от тези документи се издават срещу административни такси. Обикновено тези разходи са за сметка на продавача, тъй като той трябва да докаже правото си на собственост и възможността валидно да прехвърли имота.

Особено важно е изискването във връзка с публичните задължения на прехвърлителя. Прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти е обвързано с проверка/деклариране относно наличието или липсата на публични задължения по реда на чл. 264 ДОПК.  

Разходи при продажба на ипотекиран имот

Няма пречка да бъде продаден ипотекиран имот. Важно е обаче страните да са наясно, че ипотеката следва имота. Това означава, че ако тя не бъде заличена, купувачът придобива имота с вписана тежест.

Затова при продажба на ипотекиран имот обикновено се изисква актуална информация от банката или кредитора за размера на остатъчното задължение. В практиката често част от продажната цена се превежда директно по сметка на кредитора, за да бъде погасен кредитът, след което се пристъпва към заличаване на ипотеката.

Разходите при такава сделка могат да включват:

• такса за издаване на удостоверение от банката;

• банкови такси;

• такса за подготовка на документи за заличаване;

• нотариална такса за съгласие за заличаване на ипотека;

• такса за вписване на заличаването.

  
  

Обикновено тези разходи са за сметка на продавача, защото ипотеката обезпечава негово задължение. Възможно е обаче страните да уговорят различен механизъм, особено когато купувачът придобива имота с помощта на банков кредит.

Банкови такси и плащане на продажната цена

При сделки с недвижими имоти плащането на цената почти винаги се извършва по банков път. Това е препоръчително както от гледна точка на доказването на плащането, така и от гледна точка на сигурността на страните.

Възможно е да възникнат банкови такси за превод, заверка на сметка, откриване на специална сметка, издаване на удостоверения, погасяване на кредит или обслужване на плащане между различни банки. Тези разходи на пръв поглед изглеждат второстепенни, но при по-сложни сделки могат да бъдат съществени.

Добра практика е в предварителния договор да се посочи точният начин на плащане — по коя сметка, в какъв срок, при какви условия и дали част от цената ще се плати на банка, кредитор или трето лице.

Разходи при покупка с банков кредит

Когато купувачът финансира сделката с банков кредит, възникват допълнителни разходи, които обикновено са изцяло за негова сметка. Сред тях могат да бъдат:

• такса за разглеждане на документи;

• такса за оценка на имота;

• такса за усвояване на кредита;

• нотариални такси за учредяване на ипотека;

• такса за вписване на договорна ипотека;

• застраховки, изисквани от банката;

• банкови комисиони.

  
  

Тези разходи са отделни от разноските по самата покупко-продажба. Затова купувачът трябва да изчисли не само цената на имота, но и пълния бюджет, необходим за финализиране на сделката.

Адвокатски хонорар

Макар често да се подценява, правната проверка преди сделката е един от най-важните разходи. Адвокатът може да провери собствеността, тежестите, историята на имота, представителната власт, семейното положение на продавача, евентуални наследствени проблеми, вписани искови молби, възбрани, ипотеки, вещни права на ползване и други рискове.

При продажба на имот адвокатската помощ е полезна и за продавача, и за купувача. За продавача тя осигурява правилна подготовка на документите и защита при плащането на цената. За купувача тя е особено важна, защото купувачът поема основния риск да плати цена за имот, който може да се окаже обременен с правен проблем.

Данък върху дохода на продавача

В някои случаи продавачът може да дължи и данък върху дохода от продажбата на недвижим имот. Това зависи от обстоятелства като вида на имота, броя на продадените имоти, периода на притежание и начина на придобиване.

Не всяка продажба води до облагаем доход. В определени случаи законът предвижда освобождаване от облагане, например при продажба на един жилищен имот след определен период на притежание. Тази преценка обаче е конкретна и следва да се направи за всеки отделен случай.

Затова продавачът не трябва да гледа само сумата, която ще получи по нотариалния акт, а и евентуалните данъчни последици след сделката.

Заключение

Таксите при продажба на недвижим имот не се изчерпват само с нотариалната такса. Сделката може да включва местен данък, такса за вписване, разходи за документи, банкови такси, разходи по ипотека, брокерска комисиона и данъчни последици за продавача.

Най-сигурният подход е страните предварително да изчислят всички разходи и ясно да уговорят кой от тях за чия сметка ще бъде. Така се избягват спорове в последния момент и се осигурява по-бързо, спокойно и сигурно изповядване на сделката.