Предварителният договор по чл. 19 от ЗЗД – правна същност, рискове и защита на страните

В практиката на гражданския оборот предварителният договор е един от най-често използваните правни инструменти. Той осигурява предварителна правна сигурност при сделки, чието окончателно оформяне изисква време – например при покупко-продажба на недвижими имоти, наемни отношения, инвестиционни сделки или договори за заем.

Предварителният договор е уреден в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Той създава облигационно задължение за бъдещо волеизявление – т.е. страните се обвързват да сключат определен окончателен договор при предварително уговорени условия.

Правна природа и задължителна сила

Съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато страните са се задължили да сключат определен договор, всяка от тях може да иска от съда да обяви договора за окончателно сключен, ако другата страна не изпълни задължението си.

Така предварителният договор има обвързваща правна сила – той не е просто "декларация за намерения", а самостоятелен договор, пораждащ задължение за сключване на бъдещ договор. При неизпълнение, изправната страна може да замести липсващото съгласие на неизправната чрез конститутивен съдебен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Решението на съда има силата на окончателен договор и при нужда замества нотариалния акт (когато предметът е недвижим имот).

Задължителни елементи на предварителния договор

За да породи целените от страните правни последици, предварителният договор трябва да съдържа всички съществени елементи на бъдещия окончателен договор.

Например:

- при договор за покупко-продажба на недвижим имот, предварителния договор трябва да съдържа:

– страни;

– предмет (индивидуализиран имот с точен идентификатор по кадастрална карта);

– цена (определена или определяема).

- начин на плащане;

- при наемен договор: страни,предмет, срок, наемна цена.

- при заем: страни, заемна сума, начин и срок за връщане.

Форма на предварителния договор

По силата на чл. 19, ал. 2 ЗЗД, когато за окончателния договор се изисква писмена форма за неговата действителност, същата форма се изисква и за предварителния.

Това означава:

- ако окончателният договор може да бъде устен – предварителният също може да е устен (рядко в практиката);

- ако окончателният трябва да е в писмена форма, то и предварителният трябва да е писмен;

- при сделки с недвижими имоти, за които окончателният договор изисква нотариална форма, предварителният договор трябва да бъде задължително в писмена форма;

Принудително изпълнение – иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Ако една от страните откаже да подпише окончателния договор, изправната страна по предварителния договор може да предяви искове пред съда с искане договорът да бъде обявен за окончателен.

Искът има конститутивен (правопроменящ) характер – съдебното решение замества липсващото волеизявление. Ако предметът е недвижим имот, решението замества нотариалния акт и служи за вписване в Имотния регистър.

За да бъде уважен искът, трябва да се докаже:

1. съществуването на валиден предварителен договор с всички съществени елементи;

2. изправност на ищеца – че е изпълнил или е готов да изпълни задължението си;

3. неизпълнение от ответника – отказ да сключи окончателния договор.

Давност и срокове

Правото да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен се погасява с изтичане на петгодишната давност по чл. 110 ЗЗД.

Тя започва да тече от момента, в който задължението за сключване на окончателния договор е станало изискуемо – обикновено от изтичането на уговорения срок.

Вписване и защита на купувача

Когато предварителният договор има за предмет недвижим имот, е изключително важно купувачът да впише исковата си молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в Имотния регистър (чл. 115, ал. 1 ЗС). Това вписване има оповестително-защитно действие – прави бъдещото съдебно решение противопоставимо на трети лица, които биха придобили имота след вписването.

Ако не се впише искът, продавачът може да продаде имота на трето лице и купувачът по предварителния договор ще може само да търси обезщетение, но няма да получи самия имот.

Разваляне и неустойки

При неизпълнение страната може да избере между:

- принудително изпълнение (иска договорът да се обяви за окончателен); или

- разваляне на предварителния договор по реда на чл. 87 ЗЗД и търсене на обезщетение или неустойка.

В практиката често се уговаря капаро по чл. 93 ЗЗД, което има двойна функция – доказва сключването на договора и обезпечава изпълнението му:

- ако купувачът не изпълни – губи капарото;

- ако продавачът не изпълни – връща го в двоен размер.

Практически съвети при сключване на предварителен договор

За купувача:

- Проверете правото на собственост на продавача и наличието на тежести в имотния регистър.

- Настоявайте за точна индивидуализация на имота.

- Вписвайте исковата молба при съмнение за риск от препродажба.

За продавача:

- Посочете реалистичен срок за окончателната сделка.

- Уговорете неустойка за забава и възможност за разваляне при неизпълнение от купувача.

- Съхранявайте доказателства за изпълнение на задълженията си.

Заключение

Предварителният договор по чл. 19 ЗЗД е силен инструмент за защита на интересите на страните, когато се използва правилно.

Той осигурява баланс между гъвкавост и правна сигурност – позволява на страните да фиксират условията на бъдещата сделка и в същото време им предоставя възможност за принудително изпълнение чрез съдебно решение.

Въпреки това, неправилното му изготвяне – особено при сделки с недвижими имоти – може да доведе до невалидност или неизпълнимост, което налага внимателна юридическа подготовка.