Придобиване на имот чрез обстоятелствена проверка

Алтернативен способ за придобиване на право на собственост.

---

Придобиването на недвижим имот в България обичайно се извършва чрез правна сделка във формата на нотариален акт – покупко-продажба, дарение, замяна и др. Съществува обаче и друг способ за придобиване на собствеността, в хипотеза, в която собственикът не разполага с документи за правото си на собственост. Това е т.нар. обстоятелствена проверка по чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс.

Какво представлява обстоятелствената проверка?

Обстоятелствената проверка е процедура, чрез която нотариус може да състави нотариален акт за собственост въз основа на показания на свидетели и/или други доказателства. Тя се използва най-често в два случая:

1. Придобивна давност – когато едно лице владее имота като собственик за продължителен период (5 или 10 години, в зависимост от добросъвестността на владението и наличието на правно основание).

2. Липса или загуба на документи – когато титулът за собственост е унищожен, изгубен или никога не е съществувал в писмена форма (например при стари имоти, придобити по наследство).

Кога процедурата е приложима?

• Когато имотът се владее явно, спокойно и непрекъснато от едно лице като собственик.

• Когато не са налични достатъчно документи за установяване на правото на собственост.

• Когато са налице свидетели, които с показанията си да докажат, че молителят е владял имота при горните условия.

Как протича процедурата?

1. Подаване на молба до нотариус – компетентен е нотариусът по местонахождението на имота.

2. Представяне на доказателства – скици, данъчни оценки, удостоверения за наследници, квитанции за платени данъци, договори и др.

3. Разпит на свидетели – Разпитват се трима свидетели, които познават историята на имота и могат да потвърдят владението на лицето.

4. Издаване на констативен нотариален акт – ако са налице предпоставките, нотариусът съставя акт за собственост.

Какви са правните последици?

• Нотариалният акт по обстоятелствена проверка има констативно действие – той не създава, а признава вече придобито по давност право на собственост.

• Вписването му в Имотния регистър прави собствеността публично противопоставима на трети лица.

• При спор със съседи, наследници или трети лица, констативният акт може да бъде оспорван по съдебен ред.

  
  

Рискове и особености

• Свидетелските показания са ключови – ако свидетелите не са убедителни или са заинтересовани, нотариусът може да откаже издаване на акт.

• При обжалване в съда актът по обстоятелствена проверка няма по-голяма тежест от други писмени доказателства и може да бъде оборен.

Практически съвет

• Ако планирате да закупите имот, придобит чрез обстоятелствена проверка, е препоръчително да се направи подробна проверка за претенции от трети лица.

• Винаги е добре процедурата да бъде извършена със съдействие на адвокат, който ще следи за спазване на законовите изисквания и ще намали риска от бъдещи съдебни спорове.