Кога са нищожни решенията на общото събрание на етажната собственост

Въведение

В практиката често възникват спорове относно действителността на решенията, взети от общото събрание на етажната собственост. Нерядко засегнати лица търсят съдебна защита, като се позовават на твърдения за нищожност или незаконосъобразност на решенията. Въпросът кога едно решение на общото събрание е нищожно и дали тази нищожност може да се установява безсрочно обаче е бил предмет на задълбочен анализ от Върховния касационен съд. Настоящата статия разглежда именно този въпрос, въз основа на тълкуванията, дадени в Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г., I г. о. на ВКС, Определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч. гр. д. № 1464/‌2017 г., на ВКС. и в Решение № 50024 от 27.03.2023 г. по гр. д. № 978/2022 г. на ВКС.

Правната природа на решенията на общото събрание

Съгласно разясненията на ВКС, когато в етажната собственост не е учредено сдружение за управление по смисъла на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), управлението се осъществява чрез решенията на общото събрание на собствениците. Тези решения се формират чрез успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите, насочени към постигане на обща цел.

Върховният касационен съд изрично подчертава, че решенията на общото събрание не представляват сделки в смисъла на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). При тях липсват насрещни права и задължения, характерни за договорите, а действието им обхваща по-широк кръг лица – те са задължителни както за гласувалите против и неучаствалите, така и за бъдещи собственици и обитатели. Ето защо върху тях не се прилагат правилата на ЗЗД за нищожност и унищожаемост на сделките.

Законосъобразността на решенията на общото събрание се определя от специалните правила, предвидени в Закона за собствеността (ЗС) и ЗУЕС. Това включва реда за свикване, начина на гласуване, компетентността и съдържанието на взетите решения.

Контролът върху решенията на общото събрание

Контролът върху решенията на общото събрание е съдебен и се осъществява по реда на чл. 40 ЗУЕС. Законът въвежда строго ограничен преклузивен срок за предявяване на иска – той тече от узнаването на решението, извършено по реда на уведомяването за събранието. Активна процесуална легитимация имат само собствениците на обекти в сградата.

Съдът може да отмени решение на общото събрание, когато са нарушени процесуални правила или императивни норми на закона. Предмет на съдебен контрол са само позитивни решения, с които е прието конкретно предложение. Отхвърлените предложения не подлежат на съдебна отмяна, тъй като съдът не може да замести волята на общото събрание.

Тази законодателна конструкция цели сигурност и предвидимост в отношенията между собствениците, тъй като решенията често засягат широк кръг лица и се отразяват и върху трети лица. Именно поради това срокът за съдебен контрол е кратък и преклузивен.

Нищожност и незаконосъобразност – разграничения

Върховният касационен съд е приел, че законът не съдържа изрично разграничение кои пороци водят до нищожност и кои – до незаконосъобразност. Преценката се извършва от съда във всеки конкретен случай.

Същественото е, че до сега се приемаше, че извън срока по чл. 40 ЗУЕС не може да се иска отмяна на решенията, независимо дали се твърди тяхната нищожност или незаконосъобразност. Принципът, че нищожността може да се установява без срок, е неприложим при решенията на общото събрание. Това произтича от особената им правна природа и от необходимостта за стабилност в управлението на етажната собственост.

Изключение се допуска само когато изобщо не е взето решение – тогава се касае до липса на възникнало правоотношение, което може да бъде установявано с установителен иск или в рамките на друго производство, например по чл. 415 ГПК при оспорване на издадена заповед за изпълнение.

Как се стигна до новата практика – Определение № 89 от 22.05.2017 г.

Изключително важно за развитието на съдебната практика е Определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч. гр. д. № 1464/2017 г., I г. о. на ВКС, в което се разглеждат основанията за отмяна на решенията на общото събрание и се поставят пределите на съдебната защита при твърдения за липса на решение или за надхвърляне на компетентността на общото събрание.

В този акт Върховният касационен съд приема, че конститутивният иск по чл. 40 ЗУЕС не включва, но и не може да изключи съдебната защита срещу онези решения на общото събрание, които изначално не са породили действие. 

Новото тълкуване в практиката на ВКС от 2023 г.

С Решение № 50024 от 27.03.2023 г. по гр. д. № 978/2022 г. ВКС доразвива предходната си практика и въвежда по-точен критерий кога е допустимо след изтичане на срока по чл. 40 ЗУЕС да се иска установяване на нищожност на решение на общото събрание.

Новосъздадената практика приема, че извън срока по чл. 40 от ЗУЕС нищожност може да се установява само при наличие на привидност за взето решение. Такава привидност е налице в следните случаи:

• когато е взето решение по реда на ЗУЕС, въпреки че законът е неприложим – например при наличие на изключенията по чл. 2 и чл. 3 ЗУЕС;

• когато съществува регистрирано и неприключило сдружение на етажните собственици, в което участват всички собственици, но общото събрание на етажната собственост е упражнило правомощия, които принадлежат на сдружението;

• когато в протокола е отразено взето решение, без такова реално да е прието, при условие че протоколът е надлежно оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС;

• когато не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС за обособеност на входа като самостоятелна етажна собственост.

Извън тези случаи всички други пороци – включително и такива, които водят до противоречие с императивни норми – могат да бъдат установявани само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност, предявен след изтичането на преклузивния срок.

Заключение

От анализа на съдебната практика се налага изводът, че решенията на общото събрание на етажната собственост имат особен правен характер, като нищожността им може да се установява извън срока по чл. 40 ЗУЕС само в ограничен кръг хипотези, при наличие на привидност на решение, а не при всяко нарушение на закона.

По този начин Върховният касационен съд въвежда баланс между необходимостта от законност и принципа на стабилност на решенията, които регулират отношенията между собствениците в рамките на една етажна собственост.