Оспорване на наемен договор за земеделска земя, отдадена под наем от миноритарен собственик

Въпрос - Пораджда ли правни последици договор за наем на нива, сключен от един от съсобствениците за срок от десет години. Съсобственикът е отдал целия имот, въпреки че притежава едва 1/2 идеална част и без да вземе сългасието на другия съсобственик.

Отговор - Да, такъв договор поражда правни последици, но за не повече от три годонини.

Правната рамка

Съгласно разпоредбите на чл. 4а, ал. 1 и 2 ЗСПЗЗ, договор за наем на земеделска земя за срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.

Според утвърдената съдебна практика разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ се явява специална спрямо общата разпоредба на чл. 32, ал. 1 ЗС, като урежда договор за наем на земеделска земя, обвързващ и останалите съсобственици, да се сключва от съсобствениците, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот. Тоест налице е изключение от правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, че общата вещ се използва и управлява по волята на съсобствениците с мажоритарен дял в съсобствеността.

Същевременно разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229 ЗЗД. В частност, макар наемодателят към момента на сключване на договора да е бил собственик на повече от 25 % от ИМОТИТЕ и да е можел да сключи с трето лице наемен договор, обвързващ всички съсобственици, то срокът на този договор не следва да надвишава три години съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД, доколкото в този случай наемодателят извършва единствено действия на обикновено управление. Щом договорът е с по-дълъг срок - на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три години.

В горния смисъл е константната съдебна практика, като например: Решение № 50/21.06.2022 г. по гр. д. № 1666/2021 г. на ВКС, ІІ г. о.; Решение № 253 от 24.04.2024 г. по гр. д. № 2173 / 2023 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение; Решение № 150/22.12.2016 по гр. д. № 1704/2015 г. на I Т. О. на ВКС;

Заключение

Когато съсобственик на земеделска земя, притежаващ повече от една четвърт, сключи договор за наем за срок от десет години, този договор не е изцяло нищожен, но е частично такъв – в частта, която надхвърля тригодишния период.

Правното основание за това ограничение се съдържа в чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД, които поставят граница между действията на обикновено управление и тези на разпореждане. Наем на земеделска земя за срок до три години представлява действие на обикновено управление и може да обвърже и неучаствалите съсобственици, когато е сключен от лице с над 25% идеални части, но след изтичане на третата година договорът престава да поражда действие спрямо тях.

В разглеждания въпрос договорът за наем е бил подписан от един съсобственик и е предвиден десетгодишен срок. Другият съсобственик не е участвал при сключването, тогава договорът ще обвързва неучаствалия собственик, но не и в частта, в която надхвърля правомощията по обикновено управление. Оттук и правният извод: клаузата за срок над три стопански години противоречи на закона и е нищожна по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, като за неучаствалия съсобственик договорът има действие единствено за три години от началния момент.