Дарение и последваща продажба на съсобствен имот - Защо не е налице заобикаляне на закона

Общото събрание на Гражданската колегия на Върховния касационен съд постанови Тълкувателно решение № 5/2012 г., с което сложи край на дългогодишно противоречие в съдебната практика относно приложението на чл. 26, ал. 1, предл. второ от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС).

С решението си ВКС изясни кога е налице заобикаляне на закона при последователно извършване на дарение и продажба на идеални части от съсобствен имот.

Спорът, по който се произнася върховната инстанция, възниква в практиката на съдилищата при следната фактическа комбинация: съсобственик прехвърля на трето лице (което не е част от съсобствеността) идеална част от своя дял чрез договор за дарение, а впоследствие продава и останалата си идеална част на същото лице. Така третото лице в крайна сметка придобива целия дял на първоначалния съсобственик, без дарителят да е предложил своята част за изкупуване на останалите съсобственици по реда на чл. 33, ал. 1 ЗС. Възниква въпросът — представлява ли това заобикаляне на закона и прави ли подобна комбинация от сделки нищожна?

Част от съдебната практика приемаше, че подобни сделки заобикалят закона, тъй като с позволени правни средства (дарение и продажба) се постига забранен резултат — лишаване на съсобствениците от правото им на изкупуване. Други съдилища застъпваха обратното становище — че дарението, дори и извършено с такава цел, не води до заобикаляне на закона, защото резултатът от него е разрешен от правния ред: прехвърляне на собственост, каквото законът не забранява.

ВКС прие именно второто виждане като правилно. Съдът подчерта, че чл. 33 ЗС не забранява на съсобственика да се разпорежда с дела си, а само поставя ограничение — при продажба на идеална част на външно лице той трябва предварително да предложи тази част на останалите съсобственици. Ако това задължение бъде нарушено, последицата не е нищожност на сделката, а възникване на потестативно право на останалите съсобственици да изкупят дела при същите условия.

Дарението обаче не попада в обхвата на това ограничение. Законът не изисква съсобственикът да предлага за изкупуване частта си, когато я дарява на трето лице. Следователно, когато преди продажбата е извършено дарение на част от имота, с което надареният става съсобственик, последващата продажба между дарителя и надарения вече се извършва между съсобственици и не попада в хипотезата на чл. 33 ЗС.

Съдът изяснява и съдържанието на понятието „заобикаляне на закона“. За да е налице такова, страните трябва да съзнават, че чрез позволени сделки постигат резултат, който законът забранява. При дарение, последвано от продажба на останалата част от същия имот, такъв забранен резултат няма. Дори целта на страните да е осуетяване на правото на изкупуване, постиганият краен ефект — придобиване на собственост върху идеална част от съсобствен имот — не е нито непозволен, нито забранен от закона.

Отделен е въпросът, че заинтересованият съсобственик може да оспори дарението по други основания — например при липса на основание, при противоречие с добрите нрави или когато дарението прикрива възмездна сделка. В такъв случай, ако се докаже, че дарението е привидно и прикрива продажба, тогава съсобственикът може да упражни правото си на изкупуване спрямо тази прикрита сделка.

В заключение, Върховният касационен съд прие, че когато съсобственик отчужди чрез дарение идеална част от дела си в полза на външно за съсобствеността лице и впоследствие продаде и останалата си част на същото лице, без да предложи частта си за изкупуване на останалите съсобственици, не е налице заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД.

С това тълкувателно решение ВКС утвърди важен принцип в гражданското право — че ограничението по чл. 33 ЗС не може да се разширява извън изричния му текст и че свободата на договаряне остава водеща, стига постигнатият резултат да не е забранен от закона.